Как Петербург Москву обогнал

Город на Неве – третий в России по стоимости строительства. Но не после Москвы, а после Сахалина и Ямала.

По данным Росстата, Петербург лидирует среди российских регионов по стоимости строительства, обогнав по этому параметру даже Москву и Московскую область. Построить один квадратный метр жилой площади в Северной столице можно в среднем за 60 тысяч рублей. Дороже только в Ямало-Ненецком АО и еще на Сахалине, где один метр обойдется в 67 тысяч, что легко объяснимо удаленностью региона от основной массы производителей стройматериалов и сложностью логистики. Чем такая стоимость строительства обусловлена в Петербурге?

 

Данные общероссийской статистики за 2017 год говорят, что в Москве, например, метр жилья можно построить за 46 тысяч, в Московской области – за 54 тысячи. В Ленинградской области себестоимость – 43 тысячи. Столица с областью по себестоимости стройки обгоняет, к слову, не только Петербург. Довольно дорого строить, например, в Мурманской области – 57 тысяч; Ненецкий, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО дают цифры в 56, 53 и 62 тысячи соответственно, – и пояснения тут не нужны. Якутия, Камчатка, Приморской край – 58, 57, 51 тысяча, соответственно, что тоже понятно (хотя при этом в почти такой же далекой, как и Приморье, Еврейской автономной области себестоимость метра жилья – 32 тысячи рублей, это минимальный результат по Дальневосточному федеральному округу).

 

Самое дешевое жилье в России, согласно данным Росстата, должно быть в Саратовской области, где себестоимость строительства составляет всего 23 тысячи рублей за метр. В число регионов, где себестоимость не доходит даже до 30 тысяч, входят Калужская, Тамбовская, Орловская, Курская и Липецкая области, Адыгея и Калмыкия, Волгоградская область, Дагестан и Ингушетия, Ставропольский край, Алтай и Ульяновская область. Соседние с Ленинградской Новгородская и Псковская области тоже в числе самых недорогих – 30 и 32 тысячи за метр соответственно.

 

Откуда цифры

 

В Росстате «Фонтанке» рассказали, что их данные складываются из цифр, присылаемых из регионов. А те, в свою очередь, в частности Петростат, формируют их из данных, которые предоставляют сами застройщики.

«Наша база формируется на основе отчетов респондентов, но проверить их мы не можем. То есть застройщики заявили нам именно это, – рассказала нашему изданию Нина Власенко, специалист Управления статистики строительства, инвестиций и ЖКХ. – В Петербурге Петростат в официальной нашей форме спрашивает у застройщика, какова у него стоимость строительства того или иного дома. Делим стоимость дома на квадраты и получаем эту цифру. А насколько цифра по Петербургу странная, мы не можем судить, потому что и в прошлом году динамика стоимости строительства по Петербургу была в тех же пределах».

Нигде в мире пока нет абсолютно точной системы подсчета стоимости строительства, заявили «Фонтанке» в Росстате. По словам Власенко, цифры себестоимости могут различаться у разных застройщиков очень серьезно, так как те, кто строит на собственной земле, включают ее цену в себестоимость, а те, кто строит на арендованной, – лишь плату за аренду. Так это или нет, разброс по цифрам себестоимости в разных регионах иногда троекратен.

 

Эксперт также предположила, что разница между Москвой и Петербургом вызвана тем, что в Северной столице при меньшем, чем в Москве, объеме строительства велик процент жилья бизнес- и комфорт-класса. В Москве же, по ее словам, среднюю цифру формируют большие объемы массового строительства эконом-класса. Согласно этой логике, можно предположить, что цифра по Московской области – 57 тысяч за метр, почти как в Петербурге, – тоже сформирована массивами элитной застройки, только малоэтажной.

 

Построим себе сами

 

Павел Горячкин, эксперт в области ценообразования в строительстве и президент Союза инженеров-сметчиков, заявил «Фонтанке», что у него есть «очень большие сомнения» во всех этих данных.

«Этого не может быть, абсолютно. 45 тысяч по Москве может стоить только строительная часть, коробка, СМР. Без инженерии, земли и всего остального. Реальная себестоимость у них далеко за 70 тысяч», – уверен он.

Однако его собственные расчеты данным Росстата по Петербургу, в принципе, не противоречат, – от 48 до 66 тысяч за метр. Это со стоимостью земли, инженерного обеспечения, если говорить о максимальных цифрах.

В последние три года, за исключением цен на арматуру, которые серьезно подросли, стоимость стройматериалов в городе поднималась медленнее, чем уровень инфляции, – на 4 – 5% в год, говорит эксперт. А отдельные товарные позиции – например сборный железобетон, товарный раствор – несколько лет держатся на одном и том же уровне цен.

«Это все последствия кризиса, рынок стройматериалов не восстановился, и цены на стройматериалы находятся в прямой зависимости от спроса – не растет спрос, не растут и цены, – поясняет Горячкин. – Причем Санкт-Петербург вместе с Ленобластью примерно на 70% могут обеспечить себя стройматериалами. Импортозамещения у нас тут не случилось, у нас и так большинство материалов были свои. Импорт – это в основном оборудование, но преувеличивать его долю в стоимости жилья не следует, это не более 12 – 15%».

Эксперт тоже считает, что в основном удорожание строительства в Петербурге связано с ценой земли или аренды под строительство, а также с тем, что на застройщиков «пытаются повесить» обременения, связанные с социальной и инженерной инфраструктурой.

«Это тянет стоимость вверх. А так бы и в сороковничек укладывались, если брать только строительную часть и умеренную долю наружных сетей. Стоимость же материалов в цене явно не основной драйвер», – считает он.

 

Дорегулировались

 

Опрошенные «Фонтанкой» строители среди факторов, оправдывающих высокую себестоимость местного новостроя, перечисляют и обременения (серьезнее, чем в большинстве других регионов); и более монополизированные (а в Москве – более конкурентные) рынки стройматериалов и логистических услуг. У нас более серьезные, чем в Москве или других крупных городах, градостроительные правила, в том числе высотное регулирование, распространяющееся и на окраины тоже.

«В Петербурге большой исторический центр с охраняемыми объектами культурного наследия, соответственно – жесткий градостроительный регламент, – говорит глава отдела маркетинга ГК ЦДС Петр Буслов. – Это усложняет работу, в том числе и в спальных районах, потому что высотность регулируется с учетом исторического центра».

То есть строят ниже, чем в других регионах, а чем меньше метров, тем больше выходит конечная цифра себестоимости и ниже маржа застройщика.

Перечисляют и болотистые петербургские почвы, и изменения правил страхования (по словам Буслова, это привело к росту себестоимости строительства примерно на 1%). А в целом, по его мнению, за последние года два себестоимость выросла на 15 – 20%. Туда же, вверх, гонят цены непрозрачность проведения тендеров на подряды, административные барьеры и постоянно меняющиеся законы.

«Например, поменялись Правила землепользования и застройки, понизили высотность зданий. Высота меньше — значит, и метров можно построить меньше. А землю покупали еще до изменения ПЗЗ, ее цена осталась прежней», – добавляет Буслов.

Часть строителей не согласны с заявлением о том, что удорожание импорта не сказалось на стоимости строительства. Так, гендиректор ГК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев рассказывает, что стали дороже не только готовые продукты: импортные обои, ламинат или плитка, но и их составляющие. К примеру, краска может быть отечественной, но самые дорогие компоненты поставляются из-за рубежа. Та же ситуация и с импортной техникой, без которой стройки в Петербурге не обходятся: подходят сроки ее обслуживания, нужно менять запчасти, планово «перевооружать» машины, отработавшие свой срок. Кроме того, по его словам, растут тарифы на все виды электроэнергетики и цены на топливо, а также зарплаты, которые нельзя не поднимать вслед за инфляцией.
 

«Довольно сложно найти отрасль, ее сегмент или конкретное производство стройматериалов, где рост себестоимости за последние два года не достиг бы 10% и выше, – говорит Васильев. – И производители себя чувствуют, мягко говоря, не очень хорошо. Разные отрасли чувствуют себя неодинаково, но в целом, конечно, все зависят от потребителей – строительных компаний. У них снижается доходность — и у производств материалов тоже».

Есть, правда, и исключения — крупнейшие строительные холдинги, зачастую живущие «натуральным хозяйством», то есть имеющие все нужные производства внутри корпорации. Например, «Группа ЛСР», куда входят и поставщики нерудных и стеновых материалов, и домостроительные комбинаты, обеспечивающие полный цикл строительства.

«Это дает определенные преимущества, – говорит Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». – Поэтому у нас есть жилые комплексы, где стоимость квадратного метра в данный момент начинается от 60 000 рублей».

 

Земля в застое

 

Что касается земельного рынка, то его роль, по мнению игроков, противоречива. В Петербурге сокращается до минимума количество сделок, а  те, кто не заинтересован в скорейшей продаже, удерживают высокий уровень цен.

«Это приводит как к застою на рынке, так и к фактическому сокращению количества сделок, – говорит гендиректор «Унисто-Петросталь». – Если судить о рынке земли по существующему предложению – тенденция к снижению цен практически незаметна. Если смотреть на реальные сделки, то очевидно, что их стало меньше, а цены упали. Но в целом доходность этого рынка традиционно крайне высока, поскольку зависит от умения преодолевать административные барьеры. А это искусство индивидуального характера».

«Ликвидных пятен под застройку с готовой документацией в городе практически нет. Остаются варианты городских окраин и ближайших пригородов, но там в большинстве случаев также необходимо готовить полный пакет документов, что может затянуться на пару лет. К тому же эти территории полностью лишены инженерной подготовки, – рассказывает Сергей Ярошенко, гендиректор Группы компаний «КВС». – Остается вариант редевелопмента промзон. Но это расходы на перемещение предприятий на новые площадки, перевод земли в жилую зону, на снос и рекультивацию. Дешевле только бывшие сельхозземли в ближайших пригородах».

В ближайшее время каких-то серьезных скачков цен бизнес не ожидает – «если только не из-за каких-то макроэкономических или политических факторов». Платежеспособный спрос вряд ли увеличится, рентабельность застройщиков составляет порядка 10%, поэтому объективных предпосылок ни для серьезного роста, ни для падения цен нет, уверен эксперт.

Впрочем, есть среди игроков рынка и те, кто вообще не склонен обсуждать какие-либо государственные статистические данные. Не исключено, говорят они, что цифры Росстата – лишь намеренно созданный предлог для того, чтобы государство сокращало затраты на строительные госпрограммы для регионов. Отметим, что Петербург закупает жилье у застройщиков по расценкам минрегиона. По данным за прошлый год, они составляли немногим более 61 тысячи рублей за метр.

Елена Зеликова, «Фонтанка.ру»

Источник: fontanka.ru